Est-ce le moment d'acheter ?

Un internaute me relance sur la question de l’achat immobilier avec le sempiternel, une fois le crédit remboursé, c’est 100% de gain. Ce qui est totalement faux, bien sûr, sauf peut-être pour un agent immobilier !

J’ai donc prix un cas concret pour voir ou en était sur le marché immo.

Appartement, 2 pièces, même surface, même quartier, même ville, même conso énergétique, pris sur “seloger” :

• location 520€cc dont 40€ de charges a déduire, soit 480€ par mois, épargne PEL entre 2.5 et 3.5, disons 3% pour faire une moyenne
• achat 110 000€ a crédit taux du moment sur 20 ans 3.45%

l’inflation ne sert que pour revaloriser les loyers/charges. Disons 2%.

Voici ce que donne le simulateur.

Concrètement ça donne quoi ? (je passe les détails du calcul, j’utilise un simulateur excel très bien fait)
ça donne que dans 20 ans :
si les prix stagnent, le propriétaire dispose d’un équivalent capital de 104000€ et le locataire dispose d’un capital argent de 82000€, soit une différence en équivalent surface de 1/10ème de plus, on passe de 69m2 a 77m2.

MAIS
cela suppose que l’immobilier stagne, hors, il est notoire qu’on est dans une énorme bulle immobilière (cf le friggit). Si les prix chutent de 20% (ils chuteront probablement de 40%) alors louer est totalement équivalent a acheter, mais avec la “souplesse” en plus pour le locataire.

• Ça suppose qu’il n’y ait pas de travaux à faire.
• Ça suppose que le quartier reste fréquentable.
• Ça suppose qu’on ne doit pas changer de ville pour le travail.
• Ça suppose qu’on ne vive pas trop loin de son travail et qu’on n’ai pas trop de km en voiture à faire…
• Ça suppose souvent qu’on ne divorce pas (oui je sais c’est un coup bas ! )

ça suppose beaucoup de choses.

DONC
il est clair que l’achat primo accédant est aujourd’hui un énorme pari sur l’avenir, en plein déflation, en pleine bulle de l’immo et des bons du trésor. 20 ans c’est long.

Évidement, si vous venez de vendre, si vous avez un apport conséquent, si vous avez des taux à 1,5% négocié en Allemagne, c’est différent.

Le but de mes/mon article n’est pas, n’a jamais été, de dire "il faut acheter" ou "il ne faut pas acheter", mais de vous donner les moyens de réfléchir par vous même sur le sujet, en dehors des idées reçus "si je loue je perds de l’argent alors que si j’achète a la fin je suis propriétaire et je ne loue plus". C’est la stupidité de ce raisonnement qui me fait écrire, pour montrer que c’est juste un pari sur l’avenir. Ce n’est pas une règle générale, et mathématiquement, c’est une idiotie. Quand on achète à crédit, on loue de l’argent et à l’inverse quand on loue on a les moyens de placer. Au final : on loue quelque chose, et on a un capital dans les 2 cas !!! J’espère que c’est clair pour tout le monde.

Pour faire simple, il n’y a pas de miracle : "on" veut que vous soyez propriétaire, alors "on" vous laisse croire que c’est mieux ainsi. C’est d’autant plus facile que ça correspond à un besoin de sécurité atavique. En clair "on" joue sur vos émotions. Ce n’est pas forcément un choix rationnel.

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