Blog de Yoananda

Petit anti-manuel de la pensée unique, pour lire entre les lignes

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La gauche panique. Hollande finira-t-il son mandat ?


Quand les symboles sont attaqués, c’est mauvais signe. La colère monte. Même s’il faut se méfier des effets loupes des médias et du net qui n’ont rien de bien intéressant à se mettre sous la dents en ce moment (comme le montre le montage en épingle de Leonarda).

Ce qu’on pouvait reprocher à Sarko c’était de fabriquer de toute pièce une agenda médiatique. Mais Hollande fait l’inverse, il la subit. L’équilibre serait de l’anticiper.

Mais il y a un vrai malaise qui monte, il suffit d’écouter les gens parler autour de soi.

Que retenir du mandat de Hollande ?

  • le divorce pour tous
  • Mr Bricolage
  • baissage de culotte devant Leonarda
  • une nouvelle taxe par jour
  • la taxe rétroactive

Ce qui ressort le plus, y compris dans les médias officiels (appartenant à Bouygues, Dassault, Lagardère tout de même ! lol) c’est qu’ils osent : « amateurisme », « incompétence ». Ou alors ils s’inspirent de mon blog
?

Les municipales arrivent, et c’est la panique à gauche. Cependant, ils ont franchi un seuil, les reculades du gouvernement en vue d’adoucir le climat ne sont même plus perçues comme de la souplesse mais comme de la lâcheté. L’aveu est même officiel (c’est de la novlangue « standard », il faut lire à l’envers) :

«Le retrait de ces taxes n’est ni un acte de faiblesse ni une crainte de l’impopularité », mais relève d’un souci d’apaisement»

En effet, si c’est pour apaiser de deux choses l’une :

  • que feront-ils d’autre pour « apaiser » ? ou est la limite ?
  • pourquoi ils l’ont fait en premier lieu ? ils ne savaient pas que ça n’allait pas plaire de monter les impôts ?

Soit ils sont incompétents, soit ils sont lâche. En fait, les 2. Ils bricolent. Ils grappillent ce qu’ils peuvent partout ou ils peuvent. Puisque maintenant, le budget est soumis à Bruxelle (qui se montre complaisant car – paradoxe – s’ils sont chuter la France l’Europe s’écroule et Bruxelle avec).

20 Minutes se pose même la question de savoir si le président peut être destitué !!!! Je ne sais pas vous, mais le simple fait de poser la question, c’est déjà hallucinant !

Réponse : Même à ce niveau d’incompétence, la 5ème république le protège. Mais peut-être que c’est la 5ème république qui sera remise en cause dans ce cas !

Est-ce possible d’aller jusque la ? Je ne suis pas suffisamment politologue pour le savoir.

Je pense que la majorité des gens (médias compris ou alors ils sont complice) ne réalisent pas encore que le président n’a presque plus aucun pouvoir. C’est tout un plus un VRP, ou préfet. Les gens ne voient pas Bruxelle, Merkel ou l’état profond US aux manettes. Sinon, ils ne donneraient même pas d’importance aux cotes de popularité. C’est peut-être de ce coté la qu’il faut chercher. Tant que l’illusion du pouvoir perdure, la Vème république devrait résister.

Il faudra voir comment évoluent les points suivants (sans compter les facteurs imprévisibles) :

  • la bulle des gaz de schiste. D’ici 2017 elle pourrait avoir éclaté (mais ce n’est pas sûr).
  • les élections de 2014, pour voir si la montée du FN est effective. Ce qui est sûr que le FN n’est plus tabou maintenant, et ça, c’est un changement énorme maintenant. Les gens ne se cachent plus.
  • les taux (pour l’instant le taux du 10 ans français diminue donc la France à la confiance des marchés, et la dette reste plus facilement « soutenable ») – et la, il faut surveiller la FED et donc la dette US (et donc le tapering et shutdown) car notre taux dépends de celui des US.

La stabilité politique est très importante pour l’économie. Hollande joue gros à mon avis avec sa promesse d’inverser la courbe du chômage (car il est attendu au tournant la dessus) alors que ses emplois assistés font un flop et que les fermetures d’entreprises sont en hausse, même si en Europe il y a quelques signes d’amélioration temporaire (l’industrie Allemande à bien compris la situation et exporte de plus en plus vers les BRICS ! voila l’amélioration).

Ces 3 ans et demi vont être très long à mon avis. On est en train de sortir de la zone de confort et on ne sait pas jusqu’où on va aller. Je ne crois pas que le peuple Français supporte le 1/4 de ce qui s’est passé en Grèce / Espagne / Portugal. On va savoir de quel bois on est fait.

Donc, si je reste dubitatif sur le fait qu’Hollande ne finisse pas son mandat, je pense qu’on ne peut pas l’exclure totalement non plus.

Pour finir, un petit florilège de pétitions demandant sa destitution. Ça pourrait être un bon indicateur (pour l’instant, c’est très marginal).

Tic tac, tic tac… quelques indicateurs fondamentaux à garder en vue


[en principe tous les images que j'inclue ici seront mise à jour toutes seule quotidiennement, vous pouvez donc revenir vérifier l'évolution ici même]

Vous voulez être dans les secrets des Dieux ? lol

J’ai déjà expliqué que la France n’est pas dans un état meilleur que la Grèce ou l’Argentine (à une autre époque), ou l’Irlande. L’état Français, en réalité (Le pays lui même restera « relativement » riche, mais la question, c’est à qui appartiendront ses richesses). La perte du AAA qui symbolise le début de la spirale infernale du surendettement est inéluctable.

Rappel :

  • La France triche sur ses comptes via les engagements retraite (rapport Pébereau)
  • La France a des bad banks cachées payées par les impôts
  • La France triche sur son PIB via la bulle de l’immobilier (rapport Friggit)
  • La France s’endette fortement en privatisant ses entreprises à bas prix
  • La France vends ses bijoux de famille pour payer ses dettes
  • La dette Française est détenue de plus en plus par les étranger et non les résidents (alors qu’on devrait être au pire à l’équilibre)
  • Les partis politiques gagnent les élections en vendant des privilèges (soit aux couches moyennes, soit aux multinationales) qui coutent horriblement cher à la longue et nous font perdre en compétitivité
  • La France brade son savoir faire et sabote l’avenir de son industrie de pointe

La macro-économie n’est pas si compliquée quand on sait ou regarder (faire du profit en bourse, c’est autre chose, je ne dis pas, mais voir les tendances lourdes/long terme c’est plus facile). La France est la suivante sur la liste de traders. Roubini à été le premier outre atlantique à en parler. Les taux dans l’immobilier commencent à remonter un peu puisqu’ils dépendent des taux sur les obligations, qui remontent a cause de la crise sur l’Euro, qui eux même dépendent des CDS.

Je rajoute les taux allemands. Ce qui importe ici c’est que les allemands sont la référence, et que si on s’en éloigne, c’est mauvais signe pour nous. Je n’ai pas réussi a trouver en ligne une courbe a jour de « spread » (différence) entre nos 2 taux, donc je met juste la même courbe que la France, a nous de faire la comparaison.

La différence entre les 2 taux est a surveiller :

Gardez bien la courbe des French CDS ci dessous en vue, c’est la que tout se passe. Tout découle d’ici. Quand les journaux parleront de la France, c’est ici que ça aura démarré. Regardez ici et vous saurez avant tout le monde si les plans de sauvetage (quasi mensuel maintenant) fonctionnent ou pas … C’est les marchés qui décident, et la réponse est la :

Rhaaahh, les traders de Wall Street et la City vont s’en mettre plein la panse avec ce gros pays bien gras qui se traine, une proie facile et bien juteuse.

Ajout 09/12/10 : L’autre facteur important, c’est les taux des bons au trésors américains qui conditionnent ceux de l’Europe. Si ça remonte la bas, ça monte ici. Et depuis l’annonce du nouveau plan de relance d’Obama, les taux remontent en flèche :

Quand les taux vont remonter, la bulle immobilière va exploser (a nouveau ! lol), le PIB va être KO par un uppercut dans le foie. Qui va nous sauver cette foi ? Le père noël rouge de la Chine ? le vicelard du FMI ? le père fouettard de l’austérité ? Ou les 3 ensemble. Ce qui est sûr c’est qu’on va pas beaucoup rigoler.

Je rappelle que ce n’est pas Irlande qu’on sauve, mais les banques françaises aussi et surtout qui est très exposée au défaut de paiement de l’Irlande ou Portugal / Grèce. Par exemple, en cas de défaut de l’Irlande, le Crédit Agricole explose (929 millions d’euros de titre de la dette Irlandaise).

Le prix de l’or est a 1400$ et presque 1100€.

Le pétrole est a 90$, et même en dollar courants ca le place au dessus des prix du second choc pétrolier. Ca commence a parler de rally sur le pétrole. Quand ça va se déclencher, les prix de l’essence vont encore faire un bond.

Le même graphique mais mis à jour quotidiennement (le prix du pétrole pour les américains) :

(ajout 09/02/11) Meilleur indicateur, le cours du BRENT (le prix qu’on paye en Europe) :

On voit qu’en un peu plus d’un an, le pétrole à doublé pour repasser la barre des 100$. L’augmentation est très rapide. Voire vertigineuse.

Donc pas très compliqué : tout l’argent injecté va dans l’immobilier, l’or et le pétrole (et les autres matières premières). Il fait monter le PIB, mais ne fait pas repartir l’économie. Sauf qu’entre temps, la confiance s’effrite, les gouvernements sont au bord l’apoplexie, les peuples grondent.

Petit dernier pour la route, le Dry Baltic Index qui mesure le niveau d’échange maritimes et donc du commerce mondial

Voila, mis à part l’état du soleil (lol) je crois que je n’ai rien oublié pour les indicateurs avancés.

Faut-il vraiment acheter une maison (à crédit) pour être malin ?


Le raisonnement est simple : si je loue, je jette mon argent par les fenêtres, si j’achète (sous entendu à crédit) je me constitue un capital, qui me servira pour ma retraite et que je pourrais transmettre à mes héritiers. Et si on ne fait pas ça, on passe pour un con, on n’est pas très intelligent !

S’il y a bien une idée populaire qui serait à l’origine de la crise (en provoquant une des plus grosse bulles de l’histoire), c’est bien celle la ! C’est faux. Ce n’est pas faux dans l’absolu, mais c’est faux dans la durée, et c’est faux actuellement. Si c’était aussi simple, tout le monde achèterait 5 maisons à crédit, 1 pour soi, et 4 pour louer (le loyer payant le crédit), du coup, au bout de quelques années, je suis rentier et j’ai mon petit immeuble ou hôtel particulier. Mais ça ne marche pas comme ça. Pourquoi ? Parce que « par nature » le coût du crédit est supérieur à celui du loyer. Au final au lieu de payer le loyer d’une maison, on paye le loyer d’une somme d’argent, avec en plus le remboursement du capital qui fait qu’au bout de tant d’années on est propriétaire. Encore une fois, c’est un coup de marketing politique. L’achat d’une maison a été rendu artificiellement plus facile à coup de défiscalisation, le taux artificiellement bas, et aussi … de petites cachoteries. Au moment de la vente, on ne vous parle pas de tous les coûts cachés qui viendront plus tard. En fait, en baissant le coût de l’immobilier trop longtemps afin de gagner des voies aux élections, les politiques ont créé une bulle qui est chiffrée aujourd’hui autour de 35% minimum (selon l’étude gouvernementale officielle du Frigggit). Pendant 30 ans, et surtout pendant ces 10 dernières années, acheter à crédit a été une bonne affaire, c’est indéniable. Aujourd’hui, c’est une autre paire de manche. Le marché de l’immobilier n’est plus ce qu’il était. Et il ne repartira pas. Au contraire, il est juste en train d’attendre le coup fatal, puisque le mécanisme de sur-endettement  arrive à sa fin. Les seuls qui peuvent prolonger encore un peu c’est les USA à cause du statut particulier du dollar. Nous trichons sur les retraites, mais cela ne saurait se prolonger au delà de 2012. D’une manière ou d’une autre, les choses vont changer. Soit les prix de l’immobilier vont chuter, soit les taux vont remonter brusquement, soit les loyers vont baisser. Je ne sais pas, mais ce que je sais c’est que beaucoup vont se retrouver piégés à rembourser un crédit affreusement cher pour une maison qui ne vaut plus le prix initial et obliger de trimer pour cela. Changer de travail, divorcer ou déménager c’est beaucoup plus difficile dans ces conditions.

J’ai fait les calculs. Entre maintenant et il y a 10 ans, pour acheter la même surface dans la même ville, vu mon salaire et celui d’il y a 10 ans, je dois travailler 2X plus longtemps pour me payer le même bien immobilier. C’est très simple a vérifier.

J’ai failli acheter une maison à crédit, en 2007, au plus haut de la bulle, avec un « De Robien » pour défiscaliser. Mon « conseiller vampire financier » m’avait concocté un montage avec une maison dans le nord de la France. Tout le monde, dans ma famille ou mon entourage me disait « mais oui achète, c’est évident, le choix intelligent ». C’est très tentant en plus de payer moins d’impôts, à une époque où l’état nous « pompe » 75% de nos revenus (prenez les charges salariales, patronales, les impôts sur le revenus et les diverses taxes, et vous verrez que les employés, les actifs payent plus de 80/90% de leur salaire à l’état – encore une donnée bien cachée, mais bien réelle si on fait ses comptes – tous les artisans et les indépendants vous le diront, sachant qu’en France il n’y a qu’un quart de la population qui est productive – l’exclue les fonctionnaires) et dilapident cette  richesse.Si je m’étais embarqué là dedans, je serais aujourd’hui avec un crédit, une maison inhabitable, invendable, inlouable. Bref, je vous dis pas le « merdier ». Évidemment des gens dans cette situation il y en a pleins mais ils ne le crient pas sur les toits. Et donc les autres ne se méfient pas assez. Surtout quand on sort de 30 ans d’euphories et que nos années nous disent : mon bien a doublé de valeur en 10 ans, on a bien envie de participer à la fête nous aussi. D’où le réflexe panurgien très fort encore aujourd’hui qui maintient encore un peu la bulle.

Ce qui m’a sauvé, c’est de faire des calculs pour voir dans quoi je m’engageais, sans faire confiance en mon banquier. Pour cela, il y a sur internet des tableurs qui incluent tous les coûts cachés et les hypothèses d’inflation, de gain de valeur et autre, pour savoir s’il est plus intéressant d’acheter ou de louer. Et je peux vous garantir que c’est du poker. Je ne dis pas qu’il ne faut jamais acheter à crédit, mais qu’il faut bien soupeser le pour et le contre, faire les calculs, et regarder le contexte, surtout que les arnaques se multiplient en ce moment. Voici un exemple simplifié (les chiffres ne sont pas totalement réalistes, mais ils ne sont pas faux pour autant, c’est juste pour expliquer le principe) :

  • vous achetez une maison à crédit pour 100 000€. Vous devez alors payer 1000€ par mois pendant 20 ans.
  • pour louer la même maison vous n’aurez à payer en réalité QUE 500€, et si vous épargnez 500€, au bout de 20 ans vous aurez économisé 100 000€

au final :  »acheter ou louer, ça reviens (presque) strictement au même !!! »

Vous pouvez faire le vrai calcul avec des vrais chiffres, vous verrez par vous même !
Au lieu de louer une maison, vous louez de l’argent… c’est kif-kif. Les vraies différences sont plutôt de l’ordre du choix de vie, si on cherche le nomadisme ou le sédentarisme  :

  • si les prix des maisons montent, c’est un bon placement
  • si vous déménagez souvent, il vaut mieux louer
  • le crédit c’est une chaîne, en contrepartie ça vous force à « épargner »… peut-être que les 500€ à épargner tous les mois, vous ne sauriez pas vous y contraindre
  • une maison achetée vous pouvez la modifier, mais aussi, elle peut se dégrader
  • etc…

Par contre, vouloir acheter a tout prix, par principe, c’est une énorme connerie… qui a profité a certaines personnes, ça c’est sur… et aujourd’hui, alors que la marché se retourne, beaucoup vont s’en mordre les doigts. Donc attention, ce qu’on achète avec une maison, c’est de la sécurité, cette sécurité à un prix, surtout en temps de crise !

Les bonnes question à se poser, d’autant plus dans un monde instable comme aujourd’hui où il faut avoir un maximum d’options sous la main :

  • l’inflation ? Acheter c’est un pari sur l’inflation. C’est un sujet trop long pour que je le développe ici
  • comment vont évoluer les taux d’intérêts, au crédit et en épargne (et le différentiel), notamment les obligations qui conditionnent le reste
  • le coût réel de mon crédit/achat : frais de notaire, assurances, frais d’agence, frais de revente (éventuelle)
  • mon bien va-t-il prendre de la valeur au moment quand je voudrais le revendre ?
  • les nouvelles normes énergétiques qui vont me forcer à faire des travaux non prévus et couteuses
  • dépenses d’entretien, selon la vétusté du bien
  • le voisinage, et son évolution dans le temps, si le quartier se vide à cause d’une usine qui ferme (demandez aux employés de Molex), votre bien perd de sa valeur
  • location d’une maison ou d’une somme d’argent ?
  • rapport locatif : si jamais vous devez louer, ca vous rapporterait combien ?
  • devrais-je bouger professionnellement parlant ?
  • sécurité, capital, legs ? est-ce vraiment un capital que je pourrais léguer ?
  • la qualité intrinsèque du bien : de plus en plus de maisons, pour baisser les coûts sont de mauvaise qualité, et prévues pour durer 50 ans, et pas des siècles

Bref. En fait, c’est un métier. Ca ne s’improvise pas. Je ne suis pas en train de dire de ne plus acheter à crédit, de toute manière les banques le font pour vous en durcissant les conditions d’accès. Je ne suis pas en train de donner des réponses, je suis en train de poser des questions. Tout ça pour dire : il faut absolument penser par soi même et ne pas se fier à la propagande, même si c’est celle des proches. (surtout si c’est celle des proches). Et encore moins si c’est un banquier. Croyez le ou non, s’il vous vends quelque chose, ce n’est pas dans cotre intérêt, c’est dans le sien, c’est à lui que ça rapporte en premier. D’ailleurs les américains ont bien compris: Ils préfèrent la souplesse de la location et considèrent que acheter c’est pour les gogo maintenant.

  • Les experts parlent immobilier :
    Celui qui achète un bien immobilier aujourd’hui, il doit savoir qu’il prend un formidable pari sur la durée de son prêt, 20, 25 ans, sur le marché obligataire mondial. La valeur de son bien ne vaut que parce que les taux sont à un niveaux de 2,5 aux USA et en Europe. Le jour où les taux remontent, la valeur actualisée de son bien immobilier diminue mécaniquement. Il prend un super pari financier. Ils se croit à l’abri de la spéculation financière mondiale. En fait, il n’y est pas du tout.
  • Immobilier faire du fric facile un témoignage concret de la difficulté de la chose
  • Sur le retournement du marché immobilier :
    Philippe explique que les banques prêtent à taux réduit, mais beaucoup moins. Les propriétaires ne vendent pas, ils louent (ce qui rapporte) et maintient les prix. Mais il n’y a plus de transactions (-65% sur 2 ans à Paris). Tout se fige.
  • Sur les conséquences de la bulle immobilière en Irlande, et ce qui nous attend
  • Le marché va se bloquer, à cause des effets pervers de la baisse des taux
  • Comment via les taxe foncières certains propriétaires se font lessiver
  • France, bulle immobilière chiffrée a 42,5% par « the economist »
  • Sur la bulle française, commentaires croustillants
  • (Ajout 26/04/11) Un cas concret (à Toulouse) qui montre qu’acheter en primo accédant, ce n’est vraiment pas le moment. Par pitié, si vous achetez a crédit, vous devez faire ce genre de calcul avant : 

Je trouve pour ce budget quelques dizaines d’annonces. Surface du bien : entre 50 et 80m². Partons sur l’idée qu’on peut acheter un appartement de 70m² avec 200.000 euros Frais d’Agence Inclus, donc 214.000 euros avec les frais de notaire dans un quartier normal sans luxe.

Dix ans de possession immobilière coûte dix ans de taxe foncière : à raison de 750 euros par an, cela donne une nouvelle charge de 7500 euros, donc un coût total de 221.500 euros.

Je refile sur Seloger.com et j’obtiens qu’on peut louer pour 625 euros par mois un 70 m².

Le locataire va dépenser et mettre à la poubelle en dix ans 75.000 euros.

L’acquéreur d’un appartement de 70m² va emprunter 214.000 euros. Avec l’assurance et le reste, voici le tableau basique à horizon 20 ans.

Le montant des intérêts est de 55.500 euros par décennie. Il faut lui rajouter les 7500 euros de taxe foncière. Soit 63.000 euros au total d’argent dépensé à la poubelle. La différence en faveur de l’acquisition est bien positive de 12.000 euros.

Mais , maintenant, venons en au fait. D’un côté, nous avons un locataire qui dépense 625 euros par mois contre un propriétaire qui rembourse 1357 euros par mois. Cela représente un différentiel de 732 euros tous les mois.

Sur une période de 10 ans, ce différentiel se monte à 87.840 euros.

Le locataire encaisse donc sur 10 ans un gain direct de 75.000 euros (il était négatif de 12.000 euros avant de prendre en compte le différentiel de trésorerie mensuelle de 625 euros contre 1357 euros de remboursement). S’il s’amuse à placer son argent, le score dépassera en dix ans les 100.000 euros. De vous à moi, un épargnant classique se doit de doubler son épargne tous les 10 ans. Mais je vais me mettre dans la peau des épargnants peu performants. C’est volontaire. Pour simplifier la démonstration, j’ai enlevé le fait que le loyer était réévalué chaque année en fonction de l’inflation. Je compense cette approximation avec le petit +50% en dix ans. De plus, toujours pour simplifier, j’ai zappé le fait qu’on touche tous les mois et que le capital de 75.000 euros n’est que partiel pendant les dix ans et effectif qu’à la fin des 10 ans.

100.000 euros représentent la plus value MINIMALE que le propriétaire doit encaisser pour compenser ses pertes par rapport à la location. Par rapport à un investissement de 214.000€, il faut que son bien s’apprécie de +47%, soit 4,7% en moyenne sur dix ans.

Avec +47% de plus value, un propriétaire ne gagne pas. Rien du tout. Il fait juste jeu égal avec le locataire. 

Suite aux commentaires, je fais un rajout, car une erreur est très répandue: Elle consiste à penser qu’au bout de 20 ans, le propriétaire ne paye plus de remboursement à la banque, alors que le locataire est lui coincé et continue à sortir de l’argent tous les mois. C’est totalement faux. Un locataire qui récupère un différentiel de 732 euros par mois pendant 20 ans se retrouve à la tête d’un capital financier qui au delà de 20 ans est tout à fait capable de supporter un loyer tout en continuant à s’apprécier. 

Quand à la durée de détention, de 10 ans, de 20 ou de 30 ans, elle n’impacte pas le débat. J’affirme juste qu’il est suicidaire d’acheter et d’abandonner son bien sur une courte période inférieure à dix ans. C’est la ruine de plusieurs années de salaires…

Publication initiale le 07/07/08

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